La adquisición de puntos en los préstamos hipotecarios
Puntos de la hipoteca son los cargos que pagan para adquirir un préstamo hipotecario o para pagar intereses de un préstamo. Vienen en dos formas: o descuento de originación. Independientemente del tipo, el valor del punto es igual al uno por ciento del préstamo hipotecario. En un préstamo de $ 250.000, por lo tanto, un punto serÃa un valor de $ 2.500.
Puntos de descuento
Los puntos de descuento permiten a los prestatarios los costos de interés pre-pago y reducir la tasa de interés total aplicable al préstamo.
Debido a esto, la compra de puntos se reduce la cantidad de interés que el prestatario paga el tiempo de su hipoteca.
En esencia, mediante la compra de un punto, el prestatario paga intereses antes de su vencimiento, lo que reduce la cantidad que pagan mensualmente por el préstamo .
En el ejemplo anterior, si el prestatario comprado un punto, tendrÃan que pagar $ 2.500 en interés de sus préstamos por adelantado y reducir la tasa de interés total aplicable al préstamo de un uno por ciento.
El prestamista determina el número de puntos de descuento que un prestatario puede comprar y su costo. Por lo general, un prestamista permite al prestatario a pagar un máximo de cuatro puntos. Las compras suelen ser permitidos en el momento del cierre y en cualquier momento después, a solicitud del prestatario.
Siempre y cuando los puntos de descuento satisfacer los criterios de IRS se describe en el tema fiscal 504 , los prestatarios pueden deducir la cantidad completa de un punto de interés en su declaración de impuestos anual. Refinanciado puntos hipotecarios son deducibles durante la vigencia del préstamo y no como intereses. Los puntos no son deducibles si la casa está valorada en más de $ 1 millón o hay una deuda con garantÃa hipotecaria sobre la vivienda de más de $ 1 millón.
Puntos de originación
Puntos de origen pagan por un prestamista para procesar el préstamo.
En esencia, son los costos asociados con la creación de la documentación y la transferencia de los fondos de la hipoteca.
Comúnmente se les cobra el prestamista para cubrir sus costos.
Estos costos se cobran por adelantado en el momento del cierre, pero se extienden sobre la vida del préstamo y no están relacionados con los intereses. A veces, los puntos se cargan a las personas con mal crédito para proteger al prestamista contra el no ganar la cantidad total de intereses que se deben por el préstamo. En esencia, mediante el cobro de un prestatario puntos de alto riesgo, el prestamista se asegura que, al menos, recibir algún dinero por su trabajo.
Porque no son los pagos de intereses, estos puntos no son deducibles. La excepción a esto es si se les paga para obtener la hipoteca y no se pagan los costos de cierre, lo que significa que no fueron cobrados por el prestamista para cubrir sus costos.
¿Cómo afectan los puntos de una hipoteca
Comprar puntos de descuento disminuye la tasa de interés aplicable al préstamo. Un prestatario hipotecario de $ 250,000 con una tasa de interés de seis años que compra dos puntos reduce la tasa de interés del cuatro por ciento. Sin necesidad de comprar puntos, el prestatario pagarÃa 15.000 dólares en intereses durante la vida del préstamo. Con la compra de los puntos, se paga sólo $ 10.000.
Puntos de origen aumentar el costo de un préstamo. Una hipoteca de $ 250,000 con dos puntos de origen es en realidad una hipoteca de 255.000 dólares. A pesar de este aumento parece pequeño, considere el hecho de que esas cantidades se añaden a la tasa de interés que se cobra sobre el préstamo. Esto significa que en una hipoteca fija a 30 años con una tasa de seis por ciento de interés, el prestatario paga un total de $ 20.000 en intereses, en comparación con los $ 15.000 que lo harÃan si no fueron acusados ​​de puntos.
Comprar puntos de origen, por lo tanto, reduce la cantidad total de dinero que pagan, que no es deducible de impuestos. Además, reduce los pagos mensuales y reduce el saldo del préstamo en general.
Ventajas y desventajas de los puntos de
Comprar puntos de descuento permite a los prestatarios a reducir su pago mensual. Potencialmente, el prestatario podrÃa añadir más dinero en su pago mensual y pagar el préstamo más rápido. Tal vez el mayor beneficio a la compra de un punto, sin embargo, es el hecho de que reduce la tasa de interés. Una tasa de interés más bajo significa menores costos de préstamos en general. Sin embargo, estos puntos también se requiere el pago en efectivo. Esto significa que el prestatario ya no tendrá el dinero disponible para invertir en otros lugares. Antes de comprar puntos, los prestatarios deben analizar cuánto tiempo les llevará a sustituir el dinero que gastaron en su compra.
Puntos de origen podrá permitir a un prestatario para adquirir una hipoteca cuando él o ella de otro modo serÃa incapaz de hacerlo. Los puntos pueden, por tanto, necesario. El principal inconveniente de un punto de origen es que el prestatario paga más por su préstamo. Aunque el coste se envuelve en su pago mensual y se extendió durante la vida del préstamo, es aún más dinero que el prestatario tiene que pasar.
Determinar si usted debe comprar Puntos
Debido al alto valor de la mayorÃa de los hogares de expertos financieros y el hecho de que están prohibidos por las leyes fiscales de deducción de puntos, muy pocos de ellos discutir si el dueño de casa promedio debe comprar puntos en su hipoteca. Sin embargo, la mayorÃa de expertos coinciden en que una casa suele ser el mayor activo de un individuo y, como tal, debe ser invertido y cancelado en forma anticipada cuando sea posible. Por ejemplo, en una entrevista reciente, Suze Orman recomienda los dueños de casa para pagar su hipoteca antes de tiempo . A pesar de que no se refiere especÃficamente a la compra de puntos como un medio para ello, anima a utilizar el método que mejor funcione para el dueño de casa para reducir el número de años que van a pagar su hipoteca. El experto financiero Warren Buffett está de acuerdo con este concepto.
Ya sea que usted debe comprar los puntos es una decisión personal depende de su salud financiera y la cantidad de tiempo usted planea permanecer en su casa actual. Bank of America ofrece una calculadora de puntos de hipotecas que ofrece consejos sobre si la compra puntos es en el mejor interés del prestatario. Aunque esta información es de gran ayuda, hable con un profesional antes de los puntos de compra.
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